משפחות שרוצות לעבור לדירה חדשה ומרווחת ולשפר את איכות ורמת המגורים שלהן, מוכרות את הדירות הישנות וזקוקות למשכנתא עבור הדירות החדשות.
המאמר יפרט איך עובד התהליך.
מי משפר ואיך?
מי הם משפרי דיור? – אלו משפחות שמוכרים את הדירות הישנות וקונים דירות חדשות. על פי המדרגות שקבע בנק ישראל, משפרי הדיור יכולים לקחת משכנתא עד 70% משווי הדירה החדשה. לפיכך, הן גוררות את המשכנתא של הדירה הישנה עם כל התנאים, הריביות והמסלולים, אך ההליך הבירוקרטי דומה לפעם הראשונה שלקחו משכנתא. האם זה משתלם? לא תמיד. אם הריביות או המסלולים של המשכנתא הקודמת היו גבוהים, אין טעם לגרור אותם. ניתן לסלק את המשכנתא בכסף שמוכרים את הדירה הישנה ולקחת משכנתא חדשה או להישאר עם המשכנתא הישנה ולהוסיף משכנתא נוספת או למחזר את המשכנתא בהתאם להלוואה שאתם לוקחים.
מה עדיף? – קודם למכור או קודם לקנות?
כאשר משפרי הדיור רוצים לעבור לדירה חדשה הם אינם יכולים לקבל את ההטבות שיש לזכאים למחיר למשתכן וצריכים הון עצמי גדול על מנת לעשות את המהלך. לדוגמה, משפחה המוכרת את הדירה הישנה במיליון וחצי ש"ח ורוצה לרכוש דירה ב-2 מיליון ₪, תצטרך להוסיף חצי מיליון באמצעות המשכנתא והון עצמי. אך בדירה הישנה יש משכנתא של 300 אלף ₪ ולכן ההלוואה צריכה לגשר על ההפרשים. בשל עובדה זו, המכירה צריכה להיות לפני קניית דירה חדשה כדי שיוותר הון עצמי. גם מבחינת המיסים כאשר קונים דירה חדשה ועדיין לא מוכרים את הישנה, יש למעשה שתי דירות שעל השנייה משלמים מס. עם זאת, רשות המיסים נותנת פרק זמן של 18 חודשים כדי למכור את הדירה השנייה לפני שהיא גובה את המס. במצב בו קונים דירה חדשה לפני שמוכרים את הישנה משלמים למעשה את המשכנתא של הדירה הישנה ואת המשכנתא של הדירה החדשה ולשם כך זקוקים להלוואה.
הרפורמה ששינתה הכל
ב-2016 החליטה הממשלה לשנות את הרפורמה בדיור. משפרי דיור קיבלו אפשרות לרכוש דירות חדשות במחיר מפוקח בפרויקטים למשתכן אליהם היו זכאים בעבר רק חסרי דיור. באמצעות הגרלות שערכה המדינה, ניתנה הזדמנות למשפרי הדיור לעשות שיפור אמיתי ברמת המגורים שלהן. ולא מדובר רק על משפחות, אלא גם על רווקים מגיל 35 ומעלה שמעוניינים לשפר את הדיור, ראו מידע ממשרד השיכון. בנוסף, הרפורמה קיצרה את התקופה בה מחזיקים דירה בהמתנה לשנה בכל הקשור למס רכישה ומס שבח. לסיכום, כאשר קונים דירה חדשה עדיף קודם כל למכור את הישנה. כמו כן, יש לבדוק את ההגרלות השונות המוצעות על ידי משרד הבינוי והשיכון למשפרי הדיור. אך הדבר החשוב ביותר הוא להתייעץ עם יועץ משכנתאות כדי לא לעשות טעויות וכדי לעמוד בזמנים בין הקנייה למכירת הדירה הישנה.
