מעל 132,000 זוגות כבר זכו בהגרלות התוכנית מחיר למשתכן ברחבי הארץ וככל שזמני ההמתנה עד תחילת הבניה הולכים ומתקצרים, עולות לא מעט שאלות לגבי משכנתא במסגרת מחיר למשתכן. הסיבה לסקרנות מובנת – כל פרויקט מכיל הבדלים מסוימים והתוכנית בכללותה שונה מכל פרויקט רגיל אחר ביחס לתשלומים שהיא מאפשרת. על כן חשוב לדעת מהם ההבדלים הקיימים, איך בכלל מתחילים את התהליך ומה אסור לפספס תוך כדי הביצוע של אחד הצעדים הקריטיים בחייכם.

אחוזי המימון במשכנתאות – איך זה עובד?

אחוז מימון במשכנתא הוא במילים אחרות ההון העצמי שלכם לעומת האשראי שתקבלו מהבנק. כלומר, כמה כסף עליכם להביא מהבית וכמה כסף כנגדו יאפשר לכם הבנק לקחת בעבור הדירה. החוק היבש מגדיר קבלת 75% מימון על רכישת דירה ראשונה. מי שמוכר דירה וקונה אחת אחרת יוכל לקבל עד 70% מימון, רוכשי דירה נוספת או משקיעים יקבלו עד 50% מימון. היות ורכישת הדירה באמצעות תוכנית מחיר למשתכן אפשרית רק עבור מי שאין בבעלותו דירה, הזכאות עומדת על 75%, מידע נוסף אודות משכנתא במסגרת מחיר למשתכן ניתן למצוא כאן.

אך בוודאי כבר שמעתם על תנאי מימון לתוכנית העומדים על 90%. אז מה בעצם קרה פה?

במקום לבצע את התחשיב הרגיל, לפיו הבנק מבסס את גובה המימון על סמך מחיר הנכס, הוא מבסס את גובה המימון על פי שוויה של הדירה בשוק החופשי ובהתאם לקביעת השמאי הממשלתי. נניח שדירה שברצונכם לרכוש מתוכנית מחיר למשתכן עולה מיליון שקלים – זאת בהתאם להנחה הממשלתית המוענקת לזכאים כמובן. אך בפועל, אם דירה זו הייתה נמכרת שלא במסגרת התוכנית, עלותה המקורית הייתה 1.2 מיליון ₪.

לכאורה, הבנק צריך לאפשר לכם 75% מימון מתוך מיליון השקלים, כך שתקבלו משכנתא בגובה 750,000 ₪.

אלא שהפעם, הוא עומד להתייחס לעלות המקורית וממנה גוזר 75% מימון. על כן לדירה השווה מיליון במסגרת התוכנית, לוקח הבנק את גובה הסכום המקורי (1.2 מיליון ₪), מוסיף לו 75% מימון ומאפשר לכם לקבל 900,000 ₪ בעבור הון עצמי של 100,000 בלבד.

זה מהפך אדיר שמאפשר לזוגות הצעירים להסתפק בהון עצמי מינימלי, מבלי לעמוד בתשלומי עתק וכך הדיור הופך למעשה לבר השגה עבורם. בנוסף, המדינה שמעוניינת לעודד מגורים פריפריאליים, מאפשרת לזכאי ישובים מסוימים (נהריה, שלומי, עפולה, רכסים, חריש, אשקלון ואילת) לקבל מענק של 40,000 ₪ ולזכאי ישובים אחרים (שדרות, קריית שמונה, מעלות-תרשיחא, טבריה, חצור הגלילית, מגדל העמק, נצרת, נצרת עילית, סחנין, אופקים, דימונה, ירוחם, ערד, נתיבות ומצפה רמון) ליהנות ממענק של 60,000 ₪. סכומים אלה יכולים להיחשב אף הם כחלק מההון העצמי.

מה הסיכונים בנטילת 90% משכנתא?

רוב יועצי המשכנתאות הפרטיים העוסקים במתן ייעוץ משכנתאות כיום מאמינים כי אכן מדובר במהלך מסוכן מאוד. למרות זאת, בפריסת תשלומים מותאמת וריאלית עבור הזוג, הדבר הופך לאפשרי בהחלט. כל עוד יודע הזוג כיצד להתמודד עם גובה הסכום החודשי וכיצד לצפות את הוצאותיו והכנסותיו בצורה מדויקת, הוא יוכל לעמוד בתנאי ההחזר. יחד עם זאת, יועץ משכנתאות מומחה ומנוסה, יוכל לשבת יחד איתכם ולתכנן את גובה התשלומים וההחזרים, כך שייתכן ותוכלו אפילו להסתפק רק ב-50% מימון למשל. זכרו שגם הבנקים עצמם חוששים מהתהליך, שכן הם עשויים לעמוד פעמים רבות מאוד בקושי לגבות את דמי ההחזר החודשיים כתוצאה מזוגות שהתרסקו כלכלית מהמהלך. יחד עם זאת, אם עד לפני מספר שנים רק זוגות עשירים בעלי הון עצמי של 250,000 ₪ ומעלה יכלו לרכוש דירה, היום האפשרות עומדת גם בפני אלו שאין ברשותם הון עצמי כה גבוה ומן הראוי להעניק להם את ההזדמנות.

יועץ המשכנתאות שישב איתכם, יבדוק ויעריך כל תחשיב אפשרי – מן הבטוח ביותר ועד הגרוע מכל. הוא ייעץ לכם כיצד כדאי להתנהל בקבלת תנאי המימון, יערוך עבורכם את המשא ומתן מול הבנק וישיג למענכם את המסלול וההצעה המתאימים ביותר, ביחס לתנאים והמאפיינים התקציביים שלכם אישית.

כך תבחרו בדירה המתאימה ברגע האמת

היות והליך בחירת הדירות לזכאים נקבע בהגרלה, אף אחד (למעט הראשונים לבחור) לא באמת יודע איזו דירה הוא עומד לקבל וכמה היא תעלה בפועל. השווי נמדד על סמך המחיר למ"ר וגודל הדירה, כאשר בעוד הראשון מפורסם וידוע, השני בחזקת נעלם. על כן, אם תרכשו בסופו של דבר דירת 3 חדרים שגודלה 80 מטרים, היא תעלה 800,000 ₪. אך אם נותרתם אחרונים בסדר תוצאות ההגרלה ונותרתם אך ורק עם דירת 120 מ"ר, אזי מחירה כבר יעמוד על 1.2 מיליון ₪ – הבדל משמעותי מאוד של 400,000 ₪. לכן, חשוב מאוד לוודא כבר מההתחלה שבאפשרותכם לעמוד בהחזרי התשלומים בעבור רוב הדירות ולא רק באחוז הקטן. כאשר אתם מקבלים תשובה חיובית בנוגע לזכאות שלכם, זה בהחלט הזמן להתחיל ולבדוק את תנאי זכאותכם העתידיים למשכנתא ובחינת המסלולים המתאימים.

צופים את "המכה" מראש

מועד מסירת התשלומים בתוכנית קבוע מראש ולא ניתן לנהל לגביו כל משא ומתן. זאת להבדיל מרכישת דירה רגילה בשוק כמובן. בתוכנית מחיר למשתכן תתבקשו להעביר 10% מעלות הדירה לקבלן, כבר מיד לאחר חתימה על החוזה. אלא שהבנק מצידו לא "משחרר" את המימון שסיפק לכם, כל עוד לא העברתם לו את ההון העצמי הדרוש. לכן חשוב להסדיר את כל הנושא ומראש ככל שניתן, כאשר במקרים מסוימים יהיה אפשרי להוכיח כי ההון העצמי קיים אצלכם ובהתאם יוכל הבנק לאשר לכם את קבלת המשכנתא לפני כן.

פרמטר נוסף וחשוב מאוד שכדאי לקחת בחשבון, הוא תשלום שכר הדירה בזמן שאתם עדיין ממתינים לכניסה לדירה החדשה. זו עומדת להיות התקופה הלחוצה ביותר, בה ככל הנראה תאלצו בלית ברירה לשלם כפול. על כן חשוב להיערך נכון לכניסה לתקופה זו ולצפות את "המכה" מראש. שתפו בנושא זה את יועץ המשכנתאות עוד בשלב ההתחלתי והוא יבדוק את האפשרות למסלול החזרים נוח ויעיל יותר למענכם במשך תקופת הבנייה.

 

מתכוננים לשלב החתימה על החוזה

בכל פרויקט בניה רגיל, קיימת אפשרות להקדים את התשלומים לקבלן ובכך לחסוך תשלום בעבור מדד תשומות הבניה ולהבטיח את תנאי הריבית הקיימים כרגע, מאשר להתמודד עם ריבית ששיעורה העתידי טרם ידוע. לעומת זאת, במחיר למשתכן הדבר תלוי בחוזה שלכם מול הקבלן ויש לייחס תשומת לב גבוהה לפרטים אלה בזמן החתימה:

לא תמיד הקבלן מאפשר להקדים תשלומים.

אם מסכים הקבלן לקבל תשלומים לפני הזמן, יש לשים לב לתנאים נלווים שהוא מכתיב (אם בכלל) כמו למשל חיוב בכל מקרה בעבור מדד תשומות הבנייה.

בשלב זה יש כבר להיות בעלי אישור עקרוני למשכנתא.

מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין כמו מירי יעקב גביש למשל, שילווה את העסקה מתחילה ועד סופה.

 

כדאי לדעת שמרבית הזוכים זכאים גם למשכנתא בתנאים מוטבים. לכן מומלץ להוציא תעודת זכאות דרך הבנק, שלוקח עד שלושה שבועות ובכך להבטיח לעצמכם מצב שבו אתם לא נכנסים ללחץ מנושאים הנוגעים לרכישה ומבצעים טעויות חמורות ופזיזות כתוצאה מכך. בצעו כמה שיותר "ארגונים", תחשיבים ותכנונים מראש, התייעצו עם יועץ משכנתאות חוץ בנקאי (לבנק האינטרסים שלו כמובן וברצונכם לנטרל אותם) והיו אתם אלו שמנהלים את התוכנית ולא היא תנהל אתכם.